長租公寓第一股深陷危機

　　有租客想退房退貸款，但“房管局說青客資金鏈已經(jīng)斷了，要么等融資，要么就起訴”，上市不足半年，青客公寓為何走到這一步?

　　上市不足半年，“長租公寓第一股”深陷危機。

　　“前兩天，青客公寓的員工告訴我，像我這種收到解約短信的，拖欠的租金和水電費都不給了，隨我們?nèi)テ鹪V還是報警。”4月24日，上海奉賢區(qū)房東黃女士對無冕財經(jīng)(ID：wumiancaijing)研究員表示，今年2月，青客公寓以疫情為由要求其免租未得到她同意后，改口為租金延遲支付，無奈之下，“準(zhǔn)備起訴了”。

　　黃女士的遭遇并非個例。無冕財經(jīng)研究員在多個青客公寓房東組成的維權(quán)群發(fā)現(xiàn)，眾多被青客公寓拖欠租金、水電費的房東抱團維權(quán)，催款的同時要求解約，但目前效果甚微?！叭硕级阒灰?，怎么解約?”一位上海松江區(qū)房東陳女士如此表示。

　　租客亦受到波及，他們身上大多還背著租房貸。“如今相當(dāng)于多了半年貸款，加上未退還的租房押金，都要1.3萬了。”于3月29日搬離青客公寓的杭州租客王小姐對無冕財經(jīng)研究員表示，為了不影響征信，她只能先還4月份的房租。

　　4月16日，青客公寓發(fā)表聲明稱，疫情給整個行業(yè)帶來沖擊，公司正通過多種途徑加快恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營。針對之前小部分房東、租客的合同糾紛，其會逐步處理解決，“爭取在3個月內(nèi)逐步恢復(fù)正?！?。

　　截至4月28日，在黑貓投訴平臺上，青客公寓的投訴量多達5731條，涉及上海、南京、武漢、杭州等多地，投訴集中為拖欠房東房租、租客押金，以及租客退房后拒絕取消租金貸。有上海的租客稱，“房管局明確說現(xiàn)在青客資金鏈已經(jīng)斷了”。

　　去年11月5日才在納斯達克掛牌的青客公寓，究竟發(fā)生了什么?

　　租客維權(quán)：無責(zé)解約后還要還租金貸

　　“現(xiàn)在想退房、退貸款，簡直是難如登天。”在一個近300人的青客公寓租客維權(quán)微信群里，一位租客表示。

　　無冕財經(jīng)研究員在多個青客公寓租客維權(quán)群里發(fā)現(xiàn)，眾多租客面臨著無論是已退房、欲退房、換房，租金貸問題都難以解決的窘境。

　　“4月份的貸款是我自己還的，怕影響個人征信?！鄙虾Ｗ饪屠钚〗惴Q，她與青客公寓簽訂了26個月的租房合同(2019年8月16日至2021年10月31日)，并辦理了長達18個月的租房貸款。

　　今年3月16日，李小姐搬離住處，并于20號辦理完退房手續(xù)。她表示，自己已住滿14個月，按照合同約定是可以無責(zé)解約的。但至今仍未收到押金，且還在還貸款。

　　期間，她一直聯(lián)系不上青客公寓客服以及房管，嘗試撥打12315、12345等，均沒有得到回復(fù)。據(jù)其介紹，青客在上海5個地方設(shè)置了客戶接待點，但目前僅剩嘉定有工作人員，但去了也僅是登記，未見有解決問題?！?strong style="color: blue;">青客現(xiàn)在打地道戰(zhàn)一樣，之前設(shè)的辦事處又沒人，就算登記了也不給解決，警察都來了一波又一波了?！?李小姐告訴無冕財經(jīng)(ID：wumiancaijing)研究員。

　　▲青客公寓上海接待點告示，由受訪者提供。

　　4月16日，李小姐接到上海閔行區(qū)房管局電話反饋，“房管局明確說現(xiàn)在青客資金鏈已經(jīng)斷了，要么等它融資才能有錢退租金退貸款，要么就起訴。”目前，李小姐已起訴，但律師告訴她，如果青客真的沒錢了，錢也不一定能要回來，“貸款虧了2萬多，律師費還搭進去了”。

　　“大不了不要押金了，這貸款才是真的坑。”李小姐表示，與青客公寓簽訂租房合同之初，并不知道自己是辦理了貸款，亦不知貸款合同的存在?！胺抗軉T只說是分期還房租，以為是每月通過銀行付房租而已。”鑒于能夠享受積分抵水電費之類的優(yōu)惠，李小姐選擇了房管員推薦的這種付款方式。

　　與李小姐遭遇稍微有差別的是，杭州租客余小姐，是面臨退不了房的窘境。

　　約半個月前，房東因為被青客公寓拖欠了2個月租金，聯(lián)系余小姐表示4月底要收房，讓她月底前搬走。

　　余小姐向無冕財經(jīng)研究員表示，4月21日前，青客公寓給出的方案是換房，從現(xiàn)在的整租房換到合租房，合同至少簽3個月。青客公寓方面表示，如果同意換房，就退押金并結(jié)清貸款，但接下來的貸款仍需余小姐自己還，后續(xù)由青客方慢慢返還給余小姐。在此基礎(chǔ)上，其還要支付合租房的房租。如果不同意換房，則要余小姐自己還貸款，也不退押金。

　　但余小姐并不接受換房方案。“如果貸款先結(jié)清，換房我也可以接受，一邊讓我還貸款一邊又讓我付房租，這是不可能的?！庇嘈〗惚硎荆移渲幌胝?，不想合租。

　　4月21日，青客方改口，換房后繼續(xù)還租房貸款，不另外付房租，“意思是三千的整租換成三千的合租，我才不干?！庇嘈〗阏f，青客方表示現(xiàn)在公司資金不足，處境困難，不讓其退房。但余小姐仍不想換房，“我已經(jīng)開始找房了”。

　　租金貸如今成為租客的麻煩，但對于青客公寓而言，租金貸是其規(guī)模擴張的助推器。

　　2019財年的年報顯示，青客公寓融資活動的現(xiàn)金流入主要為租金貸。截至2019年，青客公寓共與11家金融機構(gòu)合作提供分期付款的租金貸，貸款年利率在4.35%到8.60%之間，未償還本金為7.567億元;租戶中使用“租金貸”支付的租金比例達62.6%。

　　但在今年的疫情之下，長租公寓房源空置率上升，“青客公寓所使用的租金貸無疑在放大經(jīng)營風(fēng)險，容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，禍及房東端和租客端。”知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對無冕財經(jīng)(ID：wumiancaijing)研究員表示。

　　據(jù)《經(jīng)濟觀察報》消息，由于疫情影響，青客在2月的新增租賃業(yè)務(wù)停滯，大量房源空置。在此情況下，青客不僅需要支付高額房源運營費用，還有一大筆本該使用租金貸償還的房東端租金要清理，資金鏈嚴重承壓。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙也對無冕財經(jīng)(ID：wumiancaijing)研究員表示，青客公寓在付款方式上采用了很大比例的“租金貸”模式，利用提前收回的租金進行擴張，2018年底，青客公寓的房源量為96529套，同比上升99.4%，高速擴張導(dǎo)致成本上升。

　　她進一步分析，資金來源依賴租金貸，相當(dāng)于是提前透支運營收入，再加上青客公寓利用租金貸的模式讓租客享受租金折扣，企業(yè)還要給租戶付利息，壓縮了利潤，“提前透支收入在新增出租量跟不上的情況下，容易出現(xiàn)現(xiàn)金流問題?！?/p>

　　房東投訴：虧損房解約，盈利房拖欠租金水電

　　青客公寓的資金壓力，也轉(zhuǎn)移到了房東身上。

　　“青客是在‘瘦身’，把所有虧損的房子無責(zé)解約，還不付房租水電?！?月21日，上述房東黃女士對無冕財經(jīng)研究員表示，當(dāng)日，其從青客公寓上海奉賢區(qū)的負責(zé)人處得知，奉賢區(qū)的老房子因為是虧損房，所以統(tǒng)統(tǒng)解約，拖欠的租金和水電費都沒法給，只有起訴。

　　實際上，早在今年2月份的時候，黃女士便收到青客公寓的電話以及短信，以疫情為由要求其免租3個月。黃女士并未同意免租，而后青客公寓提出延后支付租金，即4月25日支付其2個季度的租金，“當(dāng)時我想大家都困難，就同意了”。

　　據(jù)黃女士介紹，每個月的25號是合同約定的租金支付時間，且支付的方式是預(yù)付。按照合同約定，黃女士原本應(yīng)在1月25日收到2、3、4月的房租，4月25日收到5、6、7月的房租。但就在4月17日，她收到青客公寓方發(fā)來的解約短信，“跟我說因不可抗力要無責(zé)解除合同，而且還是不當(dāng)面交房?！?/p>

　　▲房東收到的解約短信，由受訪者提供。

　　黃女士表示，其與青客公寓簽訂了長達8年的合同，根據(jù)合同約定，在簽約第6年即2021年1月24日起，雙方才可無責(zé)解約。如青客公寓單方面提前解約，需要按照合同規(guī)定“按歸還天數(shù)的租金的1倍向甲方(業(yè)主)支付違約金”。

　　▲青客公寓與房東簽訂的合同條款截圖，由受訪者提供。

　　且在黃女士看來，她的房子并不虧損，“我一個月月租青客去稅給我1300元，而兩個租客的月份分別是920元和800元，即每個月青客能收到1720元的租金?！秉S女士認為，即便青客方認為房源虧損，也不該不付拖欠的租金及水電費，“太壞了，準(zhǔn)備起訴了”。

　　而對于盈利房，青客公寓也存在拖欠租金和水電費的情況。

　　4月18日，吳先生接到青客公寓的電話，詢問租金支付方式是否可以改為月付，但其堅決不同意，并要求解約。致電的業(yè)務(wù)員表示需要領(lǐng)導(dǎo)審批，并于當(dāng)日發(fā)來一條解約短信。兩天后，吳先生又接到一條短信，表示解約申請未通過，之前的解約短信確認無效。

　　“理由是我的房子是盈利房?！眳窍壬硎緹o奈，既然盈利為啥拖欠房租水電?青客公寓本該于3月25日支付其4、5、6月的租金，但至今只支付了1個月的租金，且拖欠了3個月的水費以及2個月的電費。

　　實際上，據(jù)《第一財經(jīng)》消息，早在2019年底，青客公寓便針對部分虧損房源，要求房東降租或解約。在業(yè)主收到的《降租解約溝通函》中，青客表示，公司每月支付給業(yè)主的租金已遠遠超出從租客處收取的租金，屬于“高進低出”情形。

　　另據(jù)《南方周末》1月20日援引青客員工的話稱，調(diào)整虧損房源的租金是青客公寓每年的常規(guī)操作，目前其虧損的房源約為5000套，“只是2019年特別多，2018年虧損房源約為1000套。”

　　疫情沖擊之下，事態(tài)愈演愈烈。在上述黃女士收到的要求免租的短信中，青客公寓表示，受疫情影響，諸多租客未能?*痰賈路課菘罩謾⒐景湊笤萃３鱟庖滴?，菄送公寓希望房东能够免租疫情紲Z淖飩鷚?“共渡難關(guān)”。

　　▲青客公寓發(fā)出的免租短信，圖片由受訪者提供。

　　清理虧損房背后，是青客公寓“租金差”盈利模式帶來的壓力。

　　“價差”，是青客公寓最基本的盈利方式，青客公寓創(chuàng)始人、CEO金光杰曾向媒體透露，“我們每一套房子拿進來，用收租減掉我們付給業(yè)主的租金一定要有價差，這個價差一定要大，如果太小了會虧本，死掉是早晚的事情?！?/p>

　　但從數(shù)據(jù)上看，“以價換量”之下，青客公寓的“價差”持續(xù)減弱，盈利承壓。近三年，青客公寓的入住率維持在90%左右，但租金和租金差卻在下降。

　　截至2019年6月30日，青客公寓享受預(yù)付折扣后的租金(租戶一次性付全款或使用分期貸款可享受VIP折扣)為1075元，租金差是租金的20%，較2018年同期下降5.1%。這意味著，青客公寓單間月租金差額僅為215元，且尚未計算高昂的運營成本、裝修成本、維護支出等。

　　“長租公寓這個市場還沒有真正起來，之前都是靠砸錢發(fā)展起來，如高價收房、給予租客更多優(yōu)惠。但發(fā)展到一定時候，賬算不過來，便難以持續(xù)下去，加上疫情的沖擊，影響就更大了?！眹儡S進對無冕財經(jīng)研究員分析，“高進低出”模式是青客公寓此番面臨困境的主因。

　　“為了縮減空置率，采用高買低出的形式吸引租戶入住，使得整體利潤降低?！?王小嬙同樣指出。

　　“二房東”模式能走多遠？

　　4月18日，據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》消息，建設(shè)銀行旗下的上海建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司（簡稱“建信住房”）已接下杭州青客5000間房源，并在上海、南京等城市做資產(chǎn)調(diào)查，挑選接盤房源。

　　4月10日，張小姐收到青客客服發(fā)來的短信，內(nèi)容大致為：由于青客公寓與建設(shè)銀行旗下建信住房達成戰(zhàn)略合作，即日起由建信住房作為公寓提供方提供住宿服務(wù)，青客作為管理方，并要求其登錄青客租房APP重新簽訂合同。

　　▲租戶收到的轉(zhuǎn)簽短信，圖片由受訪者提供。

　　據(jù)張小姐提供的轉(zhuǎn)簽建信住房合同條款截圖，轉(zhuǎn)簽建信之后，青客公寓與張小姐原本簽署的《住宿服務(wù)合同》解除，雙方互不追究違約責(zé)任。張小姐此前繳納的履約保證金、服務(wù)費保證金改由建信住房向青客公寓收取，張小姐無需另行支付;租金貸由青客公寓負責(zé)與張小姐結(jié)算相關(guān)費用。

　　▲轉(zhuǎn)簽建信合同截圖，由受訪者提供。

　　“青客此舉的意義是解決當(dāng)下資金流緊張的局面，因為目前涉及的房源量不多，預(yù)估解困的程度不大?！蓖跣员硎?。

　　嚴躍進同樣認為，青客此舉意在轉(zhuǎn)移當(dāng)下的矛盾和困難，加之建行近兩年來亦有做長租公寓的規(guī)劃，用于當(dāng)前應(yīng)急是沒問題的。但他同時指出，建行本身是金融機構(gòu)，提供金融服務(wù)，而青客公寓又涉及租金貸的使用問題，若后續(xù)建行參與租金貸業(yè)務(wù)，如何防范風(fēng)險是個問題。

　　“青客公寓的首要任務(wù)是解決房東的租金拖欠問題，并保障好租客的利益，后續(xù)的糾紛便容易解決。為應(yīng)對目前的資金壓力，青客公寓可以適當(dāng)增加貸款，用于支付拖欠的費用，這是短期內(nèi)應(yīng)急的一種解決方法?！眹儡S進表示。

　　疫情催化下，以青客公寓為代表的“二房東”模式，還有沒有未來?

　　“青客公寓的‘二房東’模式，最大缺點在于‘租金差’缺乏彈性，容易受到季節(jié)、市場、政策等因素影響。通過‘租金差’來獲取利潤的模式，是非常難的?！?中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對無冕財經(jīng)(ID：wumiancaijing)研究員表示，且青客公寓過多地利用資本運作來獲取資金，實則屬于“高成本、低成長”資金鏈模式，難以彌補其本身的模式漏洞。

　　王小嬙則進一步表示，疫情下，一部分租戶為了避免麻煩被迫選擇續(xù)租，一部分租戶延緩?fù)獬鰟?wù)工時間，對租房市場的需求確實帶來了沖擊。對長租公寓企業(yè)更是一輪新的考驗。

　　對于長租公寓的“二房東”模式，謝逸楓表示，目前大部分的長租公寓均處于虧損狀態(tài)，“退出的話，損失可能更慘重，不退出，則還要持續(xù)虧損”。就目前而言，可能的解決方法有四個：一是獲得更多的低價房源;二是由銀行給予扶持，提供低息貸款;三是嘗試輕資產(chǎn)模式，輸出管理系統(tǒng)和品牌;四是拓展新的利潤增長點。

　　嚴躍進則認為，“二房東”模式本身沒有問題，因為正常的操作模式應(yīng)該是盡量拿到低價房源，但是長租公寓的問題在于市場的無序競爭把房源成本抬高，“后續(xù)還是要在房源收購上做一些規(guī)范，控制成本，防止無序競爭?！?/p>

　　無冕財經(jīng)研究員就租客與房東的投訴等咨詢青客公寓公關(guān)部相關(guān)人員，截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。